房段子：买房切忌十大『假配套』！

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　　我向来以实战主义，稳中求进，并完全站在购房者的真实的情况和需求的角度，辅以我在成都楼市超过13年摸爬滚打的经验，给出最合理的买卖、置换、选筹和落地实操方案。

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　　成都买房最核心的配套你说过是教育（学区）、交通（地铁）和商业，那么有些什么配套是假配套呢？比较鸡肋但又宣传得哇哇叫的那种。

　　有这些在旁边，并不全是坏事，但一定起不了很明显的正向作用，如果中介销售一再吹嘘以下十大配套，那么你就要小心他们确实没啥好炫的了。

　　2、高铁站。理由同上，而且有些高铁站设在城市边缘，加上铁路割裂动线，板块价值并不高，以成都为例，除了南站本身有政策的先发优势，东站、北站到今天都没有成为区域顶流。

　　3、汽车站。被历史淘汰的产物，如今大众出行更多的是自驾、高铁和飞机，汽车站并不高端，也并非高频词社会需求。

　　4、专业市场。非综合商场类的批发商业市场、海鲜市场、家具市场、机电市场、汽车市场等，交通拥堵，商贩云集，自住体验并不好。

　　5、工业园。厂房聚集的工业园，一般位于郊区，而且有几率存在长期的噪音、空气污染，提供的岗位和产业人群也相对低端。

　　6、博物馆、文化馆、科技馆、展览馆、美术馆、纪念馆、天文馆等。这类场馆在城市里很常见，但并不是提升生活配套的关键元素。

　　7、会展中心、体育中心。一旦办事，堵得要死，开完之后，一地鸡毛，人来得快，去得更快。

　　9、专科医院。肛肠、结石、皮肤科、美容、男性医院，不孕不育...并非平时能看病的综合医院，而且很多还是莆田系的民营医院。

　　10、文旅景区。并不会给附近居民免票，圈一大块地，到了周末节假日，往往是乱停乱放，小摊聚集的重灾区。

　　请问250万左右的预算适合考虑哪里，从学区角度和流通性角度看的话？孩子刚出生，目前我们夫妻在高新上班，考虑流通性，保利天府合颂和中国铁建领樾该如何选？保利天府合颂二期123平的套四266万，中国铁建领樾套三3楼280万。不考虑二手房，相对抗拒一点噪音。

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　　综合来说，你家是250-300万预算，高新稳定上班，偏南门和西门买法，只看新房，领樾、保利天府和颂这类，兼顾学区属性。

　　高新包括锦江，不到300万的新房基本没法了，四周只能往武侯、天府新区去考虑，双流是二圈层，学区层次不如5+2，这一点也是放弃，所以你看的两个新房或者说两个板块，还是很典型的答案，能够说是你深思熟虑看过很多次想过很多遍的答案，基本上接近于我们最终的买法了。

　　保利天府和颂是生态带腹地楼盘，内部产品给力（套四，得房率高），单价低，外部界面稍偏，距离地铁大概1公里多，目前成熟的怡心湖是2公里，未来16号线公里。学区属于天新A区，多校划片，范围大，没有以前B那么纯粹了，整体放在成都属于中等能级，不算缺点但更谈不上是优点。其他的还有2个问题是在于一方面保利前期的口碑还是有些塌方的，除非很看重的项目，这宗地楼面价1.46万，卖你2.1万，除去建安成本，没多少的利润空间，这在某种程度上预示着后面可能会有一些简配，最后导致weiquan的尴尬。另外生态带这些年受到的尬吹和质疑是比较强烈的，很多地铁口的精装高赠送二手房，单价也在2万徘徊，更何况远离地铁远离板块腹地核心区的保利呢？这周围供货量太大，缺乏人口腹地的支撑（双流，高新或者天新本地置换到这里的都不会很多），后期还将面临较为严重的踩踏，长期会处于一个低迷的行情里。（其实是觉得周边呈现度太差了，需要很久）。

　　当然，它的优点也的确很明显，那就是能做到套四双卫，得房率高，居室体验比较舒服，周边的生态绿化环境巴适，安静不吵舒舒服服，关键单价总价还比较可控，假设你们预算卡死260的话，也是没办法的答案。总结就是内部舒服，外部尴尬。

　　然后再来看中铁建领樾，我前两天才有粉丝自行到访然后觉得比较满意，就直接拿下了，她买的是高楼层，300出头，也是116户型。

　　这个盘也是纯板式南北通透的格局，产品上做成了标准的套三双卫，得房率从房小团测评也不算很高，大概87%，户型中规中矩，没啥好挑剔的，就是功能比套四差一点。和保利比面积小一点，不过单价总价又上来了一些，大概单价达到了2.4万，之所以比保利更贵，还是地段认可度更高一些。楼面价实际上也是1.41万，不过产品的精细化或者说口碑的话，稍微好一点。

　　依托于机投这边的产业政务和地理位置，可以串联武侯、双流、青羊以及南门的多种客群，整体板块的稳健性我觉得是更强的，有多种客流来托底，不过也存在一些问题，比如界面还不算很好（周边不是荒，而是杂乱一些，人气是有的），航噪依然存在，昨天我也问了，对比航噪和地铁，你跟愿意接受航噪。这边地铁的线号线公里，后续你们能自行测试一下（也就是说，与其期待保利这边的16号线年通车，目前机投这边已达到了保利未来的交通标准）。

　　还有一个点就是教育，武侯近期也在采取冠名，比如武青西三路小学成历史，川大附小明德学校接棒武侯北区小学教育 ，武青西三路中学已经变为七中墨池书院 ，这些都是近期在做的教育升级，当前从划片来分析，领樾是机投小学，周边有川大附中西区学校、西北中学外国语学校，初中也有望多校划片，小学还会不断调整，比如武侯科技园小学，武青西三路小学等，等你们孩子读书后，整体学区大概是中上水准，不输天新A区。或者你多去看看，武侯的高中到校指标1100多人，这个数量是很高的，对于未来孩子上个好高中，打下了坚实基础。

　　最后我再比对了下两个楼盘未来的增值性收益，比较保守，分析下来差不多的回报率，所以从性价比来看，两者都可以选。图略。

　　保利天府和颂更侧重于房源内部的改善，比如套四，低单价，低总价。不过面临外部配套的缺乏。

　　中铁建领樾更侧重外部的地段价值，比如交通学区，比如板块的价值托底，但是居室面积和套内实得差一些。

　　假设你们长期是三口之家的话，我觉得中铁建也很足够了，没必要一味的大，选择一个缺乏**的楼盘。

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　　据传成华二八的招商82亩，也就是大家口中的“中环臻邸二期”，户型非常非常非常顶。

　　可以说是整个二八板块接下来最值得期待的改善之选。毕竟是2.0的容积率，纯板式结构，更好的地段以及更卷的产品。

　　预计户型在平左右，单单一个120户型，就已经能吊打整个二八了，而且二八身处成华，是成都户型内卷最严重的区域。

　　所以在产品户型上，充满了想想，对应的单价预估是3万左右，买入门槛来到了350万？

　　当然，我觉得现在成都新房的户型产品都已经很卷了，95分和100分有天壤之别吗？没有。所以招商82亩更多的还是填补了其他楼盘的缺憾。

　　比如距离铁路较远；比如学区一如既往的稳定；比如2.0的容积率确实难见...这些叠加的优势，才造就了二八接下来的王者气息。