郑州楼市：未来板块分化严重房价差距慢慢的变大！

　　我是郑叔，拥有多年郑州房产研究和投资经验，长期持续关注郑州地区的楼市信息，熟悉购房政策、买房策略和学区房信息，欢迎关注及交流。

　　提问：郑叔，你好，坐标郑州，无房刚需，一直是租房住。现在和女朋友商量打算明年结婚，想买一套新房，没有买房经验，可以给我一些购买建议吗？楼市政策对购房者有咋样的影响？买房的话，是买房价压力没那么高的三四线城市还是一二线城市呀？

　　郑叔：你好，刚需分为三个层次：第一层是居住需求，能够最终靠租房解决；第二层是心理需求，例如买房结婚；第三层是资产增值需求，即追求好配套好资源，这种需求普遍。真正的刚需是通过买房解决居住需求的这一类。自住和投资的买房逻辑不同：自住看重需求，需求多而资金少是常见的，追求一次到位；投资看重价格和升值空间。仅仅出于自住需求买房容易错失投资机会，建议资金有限的买房人群考虑投资，从而获得资产升值机会。2021年楼市政策收紧，影响有两点：一是房价下降概率增加，对房企不利，对个人来说贷款也受限制；二是楼市库存多，选择面大，新房和二手房形成竞争关系，买房者选择相对较多。对刚需来说坏因有：一是烂尾几率增大，中小型房企资金断裂则也许会出现烂尾情况，建议买房者选择期房要明确风险；二是升值潜力有限，房价受调控，上升空间不大；三是房价分化加剧，不同城市或者同一城市的不一样的区域房价差距会增大，建议选择一二线城市。总的来说，刚需可优先考虑合适的区域，投资者建议谨慎入市。

　　提问：郑叔，你好，最近去看了很多板块，很多楼盘，发现管南区的房价上涨的很快，感觉以前这个区域并不火热，关注度较低，为什么现在能这么受人追捧呢？

　　郑叔：你好，管南距主城区较近，可承接主城的外溢人群，与郑东CBD相距不远，可享受东区人口外溢带来的人口发展红利，主要有以下几个优点，1.管城楼市特点显著，在建项目多为超级大盘且各有自身亮点，购房群体庞大，而且消费能力强，素质比较高。区域内的富田城·九鼎华府和融创城区域比较值得购买，这些交通便利，环境优美，教育和商业资源丰富，配套齐全，适合刚需和刚改人群。2.管房价不高，稳定在1.4万左右，相比其他区有一定的优势。3.管南规划好，落地速度快，交通路网发达，出行便利，发展的潜在能力大。4.管南未来有小李庄火车站和科创城产业的利好加持，将带来较大的人口流量，热度不断升高。

　　提问：郑叔，你好，金水北的热盘好像都涨了不少，房价上涨的原因是什么？郑州买房，目前投资房产，有什么购房建议吗？手里还有一套远郊的新房，有些阴跌，要不要出手？

　　郑叔：你好，金水北组团的优质楼盘售价在几年时间内上涨了至少3千+，即使缩短时间维度，它的楼盘价格依然上涨不少，例如和昌优地、美盛教育港湾、瀚宇天悦城、保利海德公园区域等，这些楼盘价格都已突破1.9万+，并且还有上升空间；管南新区组团价格由东北向西南递减，它的东北部楼盘如富田九鼎公馆，价格持续上涨至1.7万+，其他项目如融创，售价同样涨至1.6万+，西南部楼盘如康桥未来公元也有上涨趋势。金水北和管南区上涨的共同原因是承载了东区外溢，这两个地方工作地聚集，配套成熟，离主城区近，适宜居住，且满足四环内，有学区，有地铁，大开发商，新房与次新房的条件。建议买房考虑以下四点建议：一是建议刚需选择离工作生活地近、四环内、大开发商、新房次新房、近地铁，有学校，配套满足需要的区域；二是建议投资者尽快出手老破小、刚需房、远郊房，购买主城区改善房；三是建议资金储备充足的人群在南方优质城市买房，以应对南强北弱趋势；四是建议谨慎投资，做好面对最坏情况的打算。

　　提问：郑叔，你好，今年打算购置一套新房投资，请问北龙湖发展怎么样？值不值得买入投资？能不能分析一下这个板块？最好推荐一些楼盘给我，谢谢。

　　郑叔：你好，郑州北龙湖拥有稀缺资源与配套，但价格太贵，北龙湖之所以贵，与其存在意义是分不开的。整体来说，北龙湖是作为中原城市名片打造的，在建筑、产业、文化、城市发展上，北龙湖都占据引领地位；具体来说，北龙湖的房子代表了匠人精神，既是房企竞技场，又蕴藏有历史背景和文化传承。北龙湖交通上有地铁四号线、无人公交，商业商办成熟，学校已走上轨道，文娱设施上纪念馆已开放，住宅上各楼盘入住率增加，总的来说，整体向好发展。北龙湖的产品能分为三档：三档偏向刚需，价格相对均价较低，建议预算有限的家庭考虑；二档偏向改善，价格与均价相当，建议有一定经济实力的人群考虑；一档属于豪宅，价格远高均价，只要资金充足，建议购买。但投资也有风险，体现在：一是北龙湖价格过高，出手难度大；二是政策收紧，房价不会大涨；三是二手房市场饱和，变现难度大。总的来说，建议有自住需求的买房者考虑北龙湖。

　　提问：郑叔，你好，我在郑州工作，老家在河南地级市，现在有些犹豫，郑州房价又涨了，工资跟不上房价涨幅，我该在老家买房还是留在郑州买呢？在郑州买房买哪里比较好？有推荐的楼盘吗？

　　郑叔：你好，郑州房价上涨，上涨明显的区域有北龙湖、管南、金水北、高新片区。滨河国际新城略微上涨，估计下半年会涨幅会增大，建议尽早上车这个楼盘。针对地级市来郑州买房的人群给出四点建议：一是好房源有限的，团购房、内部房、捡漏房的信息多半不真实；二是不建议选择远郊楼盘、外环别墅、公寓；三是三环内的房源如果比三环外的房子便宜，建议全方面了解清楚再做决定，可能是产品质量或别的方面有一定的问题；四是警惕应对洗脑营销和看房圈套。郑州买房建议，详见内部分享。